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不動産の相続対策

相続税制改正(平成27年1月1日)により、基礎控除が縮小され、課税対象者の大幅な増加が予想されます

  相続の相談は誰にするべきなのか? 国税庁の発表によると、相続税を申告した方の財産の内、約半分が不動産(図表1参照)となっております。つまり、「相続の対策=不動産による対策」と言っても過言ではないでしょう。
  又、近年一般的に、相続の相談窓口としてイメージする税理士や弁護士は不動産の実務経験はなく、より具体的な不動産による対策は提案出来ません。仮に提案があったとしても、実行に当たっては、外部の業者等を利用することとなり、2度手間になったり、手数料が割高になる可能性があります。
  従って、当初より、不動産の専門家に相談することが、相続対策の近道となります。
  エーワンホームでは、『相続支援コンサルタント』の有資格者が不動産に係る専門家として、あらゆる相談に対応可能です

相続対策のポイント
相続対策の三原則

  相続対策には、遺産分割対策納税資金対策節税対策の三原則があります。 遺産分割対策は、「相続」が「争族」にならないように財産を相続人にスムーズに承継させる対策です。
遺産分割の争い(家庭裁判所への相談件数と遺産分割事件)は年々増加していています。(図表2参照)
  納税資金対策は、相続税をスムーズに納税するための対策です。
節税対策は、相続税の納税額を下げるために行うもので、財産の評価を引き下げる対策と、親族への贈与により財産を減少させる対策の2つからなります。

相続対策の優先順位

  相続対策の三原則には優先順位があり、最優先すべきなのは遺産分割対策です。次に重要なのは納税資金対策であり、これらを織り込んだうえで節税対策を行うべきです。
  遺産分割対策を最優先の対策とするのは、遺産を巡って相続人間で争いが起きると、税金その他様々な面でデメリットが生じるためです。
  遺産分割がまとまらない場合は、相続後の相続人の資金繰りを考えるうえで極めて不利となります。例えば遺産分割協議中は、預貯金の払い戻しや有価証券や不動産の売却ができず、葬儀費用や納税資金を捻出できなくなるおそれがあります。
  次に税務上のデメリットもあります。遺産分割がまとまらない場合であっても、相続税の納税は待ってもらえません。相続税の申告期限(相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内)までに相続人が法定相続分で遺産を取得したとして税務署にいったん申告と納税を済ませる必要があります。(図表3参照)納税資金対策の面から考えても、遺産分割でもめることは得策ではありません。スムーズな遺産分割を行うためには、相続の開始前からの準備が大切になってきます。
  遺産分割対策の次に優先すべきなのは、相続税の納税資金対策です。相続税は申告期限までに現金で納めるのが原則です。相続財産に現金が少ない場合、相続財産を売却して相続税を納めることになりますが、相続財産の多くが簡単に売却できない不動産などの場合、納税が極めて困難になります。
  相続税の節税対策も重要ですが、相続開始前の相続税の納税資金の準備が大切になります。

相続税対策一覧
財産の中に現金を作っておく

  現金を用意しておくというのは、基本的に相続(相続税の納税)は現金で行わなければならないことが重要になってくるからです。財産に現金が占める割合が少ないときいは、相続税の支払いに苦しむことになります。不動産など慌てて現金化しようとしても買い叩かれるケースも多く、物納そのものが必ずしも認められるわけでもありません。そういったケースを想定すると財産の中に現金が多いほうが有利だといえるのです。

財産を分けやすくしておく

  具体的に分けやすくしておくというのは、例えば、1つの土地と家屋を被相続人の3人で分けるというのは難しいです。そのため、財産を1つに集中させずに、分配が容易になるような現金預金が多い、あるいは土地が幾つかに分かれていると財産が分けやすいと言えます。

贈与で相続財産を少なくする

  贈与税の基礎控除は110万円ですから、110万円までの贈与には課税されません。しかしこの方法では10年間で1,100万円しか贈与できません。視点を変えて贈与税の課税最低税率10%に着目すれば、課税価格200万円(贈与金額310万円)迄は10%の税率で済みます。つまり、310万円の贈与に対して20万円の贈与税を払うことによって10年間で3,100万円(贈与税は200万円)が移転できます。

配偶者への贈与は大幅な控除がある

  婚姻期間が20年以上の夫婦間において居住用不動産又はそれを取得するための金銭の贈与をしたときには、贈与税の計算する際に贈与財産の価額から 2,000万円の控除をすることができます。従って、贈与税の基礎控除を含めると2,110万円までの贈与財産は贈与税が課税されないことになります。
■婚姻期間が20年以上の夫婦間で1回だけ贈与税の配偶者控除は利用できます。
■既存の居住用不動産の贈与は持分の贈与で配偶者控除の適用があります。

相続時精算課税制度を使う

  60歳以上の親から、20歳以上の子及び孫へ2,500万円までは無税で贈与でき、2,500万円を超えると超えた額について一律で20%の贈与税が課されます。又、親の相続税の計算の際に、贈与した金額を全て相続財産にプラスし、支払った贈与税を相続税額から控除します。

具体例
相続時精算課税制度の活用

アパートを贈与できたら、様々な特典があります。
 1.財産を減らす事での相続税の節税対策
 2.収入が減る事で所得税の節税対策
 3.親に収入が入ってこない事でお金が貯まらない相続税の節税対策
 4.子供に収入が入る事でお金が貯まる相続税の納税資金対策
アパートを贈与すると多額の贈与税がかかります。到底出来ない話だと思いますが、
贈与する事を少しでも可能にするのが、相続時精算課税制度です。

相続時精算課税制度とは

 この制度は、生前贈与のもらった人が贈与時に贈与税を支払い、贈与者の相続時にその贈与財産と相続財産を合計した価格をもとにして相続税を計算し、すでに支払った贈与税を控除するという制度です。
つまり贈与税と相続税により納税を一体化するというのが、相続時精算課税制度の概要です。

相続時精算課税制度の適用対象者

 贈与者は60歳以上の親、受贈者は贈与者の推定相続人である20歳以上の子供(子が亡くなっているときには、代襲相続人である、20歳以上の孫を含みます。)とされています。※年齢は贈与の年の1月1日現在

相続時精算課税制度の手続き

 相続時精算課税を選択しようとする受贈者(子供)は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間(贈与税の申告書の提出期間)に納税地の所轄税務署長に対して「相続時精算課税選択届出書」を受贈者の戸籍の謄本などの一定の書類とともに贈与税の申告書に添付して提出することとされています。

注意点

 相続時精算課税は、受贈者である子それぞれが贈与者である父、母ごとに選択できますが、いったん選択すると選択した年以後贈与者が亡くなった時まで継続して適用され、暦年課税に変更することはできません。

3つの大きなメリット

1.早めに財産を相続人に移転できる。それも2,500万円の評価まで非課税、次の世代へはっきり自分の意志を伝える事が出来ます。(争続対策)
2.将来、価値が上がる予想がある財産、たとえば、不動産や株式などですが、現在での評価で贈与し、相続時では、贈与した当時の評価額が相続財産に計上いたします。よって贈与時の価格と相続時での評価の差額が節税対策になります。(相続税対策)
3.収益物件を贈与すれば、納税資金の確保と所得も分散されます。(相続税対策)

〈アパート建物の贈与する具体例〉 ※土地は贈与しない場合
時価(建物)      8,000万円
固定資産税評価額  3,200万円
借家権割合         30%

         固定資産税評価額   借家権割合    課税対象額
贈与税計算  3,200万円 × (1-0.3) = 2,240万円 < 2,500万円
          2,500万円以下なので、贈与税は発生しない。 

※親に地代を支払わなくても、贈与税は取られない。
「地代を親に支払わないと、その分贈与では?」と聞かれますが、親の土地に自宅を建てて住んでいる子供は数多くいますが、地代を支払っている人は殆どいません。それでも、贈与と認定されることはありません。
親子で土地を無償で貸し借りしても、贈与税は発生することはないのです。

養子を迎えて基礎控除額を増やす

  相続税の基礎控除額を増やすことで節税ができます。 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数 そこで養子縁組をすることで、法定相続人の数を増やします。しかし、相続税の計算上法定相続人の数に含めることができる養子の数は、次のとおり制限されていますのでご注意ください。
■実子がいるとき・・・・・・ ・養子とみられるのは1人だけ
■実子がいないとき ・・・・・・養子とみられるのは2人まで

現金を不動産に換える

  これは、現金よりも不動産の方が相続税評価額を安くすることができるからです。なぜなら、現金はそのままの額が相続税評価額となります。土地の場合は、原則として路線価による評価方法が一般的で、評価額は取引価格の60%程度です。また家屋の場合は、相続税評価額の計算は固定資産税の評価額で評価します。 この固定資産税評価額は取引価格の50%以下になります。従って、節税対策としては現金よりも不動産で資産を持っているほうが有効です。しかし不動産は、持っているだけで固定資産税などの税金が掛かったり、直ぐにお金に換えることは出来ないなどのデメリットもあります。

具体例
アパート。マンションを建てると

相続財産として現金1億円あれば、相続が発生すると、1億円として評価され相続税の計算が行われます。しかし、2千万の現金で土地を買い、8千万円でアパートを建てたら評価額は、2千万円+8千万円=1億円ではないのです。では、いくらが評価額になるのでしょうか?

何と6,400万円も課税対象額を減額できる

生命保険に加入する

  生命保険金は、500万円×法定相続人の数が非課税になります。又、現金で支払われるため、相続人の納税資金にしたり、財産分割の際の資金に活用することができます。

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